Mít vlastní bazén je pro řadu lidí symbolem letní pohody. zvlášť když teploty v českých městech i vesnicích stoupají a veřejná koupaliště jsou často přeplněná – kdo by si nechtěl užít osvěžení ve své zahradě? Jenže realita je trochu zamotanější. Možná vás překvapí, že podle aktuálních pravidel není bazén automaticky povolený doplněk každé stavby. A to platí i pro menší varianty, kterým se vejde sotva pár dospělých.

I malý bazén umí pořádně zamíchat plány – spadá totiž do zastavěné plochy. Foto: rsbeton

Na většině pozemků platí totiž jedno jasné omezení: jen část může být zastavěná, zbytek musí zůstat zelený a propustný pro dešťovou vodu. Pokud toto porušíte, riskujete nejen pokutu, ale také to, že vám obec může nařídit stavbu odstranit. Pojďme si proto srozumitelně vysvětlit, jak vše spočítat, na co si dát pozor a kde hledat důležité informace.

Co přesně znamená „zastavěná plocha“?

Možná se na první pohled zdá, že zastavěnost zní složitě. Ve zkratce – do zastavěné plochy se počítá úplně vše, co má základové konstrukce: dům, garáž, terasa i bazén – ať už zapuštěný nebo nadzemní. Jednoduše řečeno, veškeré „stavby“, které by šly zakreslit do plánu. Pozor, zahrnují se sem dokonce i altány, pergoly, kůlny na nářadí nebo parkovací stání.

Někteří majitelé jsou překvapeni: Do zastavěné plochy spadá i bazén. A právě to bývá častý důvod problémů při kolaudaci nebo při prodeji domu.

Plocha bazénu se skutečně připočítává k zastavěné ploše pozemku.

Jak zjistit maximální možnou zastavěnost vašeho pozemku?

V České republice platí od roku 2024 nový stavební zákon, který zpřísnil podmínky – na pozemku musí být minimálně polovina plochy ponechána tak, aby umožňovala vsakování vody. Neboli jen 50 % stavební parcely může být opravdu zastavěno.

Obce však mohou pravidla ještě přitvrdit pomocí územního plánu – u většiny z nich najdete koeficient maximální zastavěnosti od 25 do 40 % celkové plochy. Jinými slovy: koupíte-li si standardní stavební pozemek v Praze, Brně nebo menším městě, může být reálná maximální plocha pro dům, garáž i bazén třeba jen 1/3 celku. Opravdu doporučuji ověřit aktuální koeficient přímo na svém městském úřadě – často jej mají online v sekci územní plánování.

Které stavby se počítají, a které ne?

• Započítává se: dům včetně suterénu, lodžie, předsazené a podepřené konstrukce (balkony na sloupech), garáž, zahradní domek, zapuštěný i nadzemní bazén, skleník, zahradní altán, kůlna, kryté stání pro auto.
• Nezapočítává se: přesah střechy, balkony nepodepřené nosnou konstrukcí, ploty, některé druhy pergol s otevřenými stranami (ale i tady je nutná konzultace s úřadem).

Pozor, pokud má stavba obvodové zdi (byť třeba jen částečné), vždy patří do výpočtu. U bazénů, které nejsou kompletně zapuštěné a jsou například na terase, je nejlepší se předem informovat, jak přesně vaši variantu úřad posuzuje – praxe se může lišit i okres od okresu.

Někteří sousedé volí raději volně stojící nadzemní bazén – papírování je v některých případech menší.

Jak si zastavěnost vypočítat – jednoduchý příklad

Představte si, že máte klasický pozemek o rozloze 1 000 m² v okolí Plzně. Na domě, garáži, chatce a malém bazénu vám výsledná zastavěná plocha vyjde na 350 m². Váš koeficient zastavěnosti je pak 35 %. Pokud má místní úřad stanovenou hranici 30 %, tedy 300 m², bez kompromisu budete muset s plánem něco změnit – například zmenšit bazén nebo pergolu.

Porušíte-li tato pravidla, obec může udělit tučnou pokutu nebo trvat na odstranění nepovolené stavby. Nepodceňujte ani povinný dvoumetrový odstup staveb od hranice sousedních pozemků – často na něj stavebníci zapomenou a řeší pak zbytečné tahanice se sousedy i úřady.

Několik tipů, které se v praxi v roce 2025 opravdu hodí

• Než postavíte i malý bazén – ověřte koeficient zastavěnosti na svém městském úřadě.
• Ptejte se na pravidla ohledně odstupů – různé obce k tomu přistupují individuálně.
• Nezapomeňte na dešťovou vodu – versus srážky řeší obce častěji kvůli suchu i povodním.
• Pokud uvažujete o nadzemním bazénu značek jako Marimex nebo Mountfield, můžete často počítat s nižší administrativní zátěží, pokaždé ale doporučuji vše ověřit.

Na závěr: Stavební pravidla nejsou nejzábavnější čtení, ale bez nich se neobejdete. Bazén na vaší zahradě se snem stát klidně může – chce to jen trochu plánování, počítání a včasné návštěvy městského úřadu. A jedna dobrá rada – sousedi si všimnou každé změny, papírování proto při stavbě rozhodně nepodceňujte.